החזקת דירה למטרת השקעה והשכרה הינה דבר פופלארי מאד במדינת ישראל, ונכון לשנת 2024 כמעט 30% מהדירות בארץ הינן בשכירות (מעל 800 אלף דירות).
ככל שגובה השכירות עולה ולמשכיר יש יותר מדירה אחת, נושא המיסוי למס הכנסה הופך ליותר משמעותי וורסטילי אשר דורש מבעלי הנכסים להתמצא באפשרויות המיסוי הקיימות ולבחור באלטרנטיבות הכדאיות עבורם וזאת על מנת לחסוך במס ובכך למקסם את הרווחיות מהשכרת הדירה.
רשות המסים מספקת מספר אפשרויות למיסוי דמי שכירות, עליהן נסביר בעמוד זה.
חישוב תשלום מס הכנסה עבור שכר הדירה
לפני שבוחנים את מסלולי המיסוי השונים, יש ראשית להבין את ההבדל בין מדרגות מס הכנסה מיגיעה אישית לבין מדרגות מס הכנסה שלא מיגיעה אישית.
לעומת הכנסות מיגיעה אישית (הכנסות מעבודה או מקצבה), שם מדרגות המס לחישוב מס שולי מתחילות מ-10%, בהכנסות שלא מיגיעה אישית (הכוללות השכרת דירות, רווחי הון ורווחים מהשקעות אחרות) מדרגות המס מתחילות מ-31%, אלא אם כן הנישום בן 60 ומעלה (במקרה זה מדרגות המס יהיו זהות למדרגות של הכנסה מיגיעה אישית ויתחילו מ-10%).
תוכלו להיעזר בטבלה הבאה לבדיקת מדרגת המס הרלוונטית אליכם:
| החלק מההכנסה שנתית | החלק מההכנסה החודשית | מדרגת המס לפני גיל 60 | מדרגת המס מגיל 60 ומעלה |
|
עד 84,120 ₪
|
עד 7,010 ₪ | 31% | 10% |
|
84,121- 120,720 ₪
|
7,011- 10,060 ₪ | 31% | 14% |
|
120,721- 193,800 ₪
|
10,061- 16,150 ₪ | 31% | 20% |
|
193,801- 269,280 ₪
|
16,151- 22,440 ₪ | 31% | 31% |
|
269,281- 560,280 ₪
|
22,441- 46,690 ₪ | 35% | 35% |
|
560,281- 721,560 ₪
|
46,691- 60,130 ₪ | 47% | 47% |
|
721,561 ₪ ומעלה
|
60,131 ₪ ומעלה | 50% | 50% |
כל הכנסה מהשכרת דירה שאינה פטורה ממס או שחל עליה שיעור מס מופחת שיפורט בהמשך, תמוסה לפי מדרגת המס הרלוונטית מהטבלה הנ"ל.
דבר נוסף שחשוב לציין, הוא שבשונה מחישובי מס אחרים, מיסוי על שכר דירה מחושב ברמה חודשית, כלומר אם שכר הדירה עלה במהלך השנה ועבר את המדרגה לפטור ממס, גם אם הממוצע החודשי בראיה שנתית פטור ממס, בעל הדירה יצטרך לשלם מס על החודשים בהם קיבל שכירות מעל המדרגה.
מסלול פטור ממס חלקי או מלא
ניתן לקבל פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים, וזאת עד לגובה תקרת השכירות החודשית הפטורה ממס אשר מתעדכנת משנה לשנה על ידי מס הכנסה.
בשנת 2024, השכירות המקסימלית לפטור מלא ממס הינה 5,654 ₪.
פטור מלא
במידה וסך השכירויות שבעל הדירה או ההדירות מקבל הינו נמוך מ-5,654 ₪, כל ההכנסה תהיה טורה ממס.
הדבר נכון גם במידה וישנה דירה אחת המושכרת לדוגמה ב-5,500 ₪ לחודש, וגם אם מדובר ב-3 דירות שמושכרות לדוגמה כל אחת ב-1,500 ₪ לחודש.
פטור חלקי
במידה ושכר הדירה עולה על 5,654 ₪, וכל עוד הוא נמוך מ-11,308 ₪, חלק ממנו עדיין יהיה פטור ממס.
על מנת לחשב מה החלק היחסי שיהיה פטור ממס ומה החלק היחסי שימוסה, יש להשתמש בנוסחה הבאה:
1. יש לקחת את סכום השכירות הכללי ולהפחית ממנו את מדרגת הפטור (5,654 ₪ בשנת 2024).
2. את ההפרש שקיבלנו יש להכפיל ב-2.
3. הסכום שקיבלנו הינו הסכום החייב במס. כל שאר השכירות שנקבל תהיה פטורה ממס.
לדוגמה, במידה ולמשכיר ישנן 2 דירות, אחת הוא משכיר ב-4,000 ₪ ואת השניה ב-3,500 ₪ (7,500 ₪ שכירות בסך הכל), כדי לדעת מה החלק שעליו יצטרך לשלם מס עליו לחשב 7,500 פחות 5,654, הפרש של 1,846, אותו הוא יכפיל ב-2, ויקבל 3,692 ₪.
כלומר, מתוך 7,500 ₪, על המשכיר לשלם מס עבור 3,692 ₪, והוא פטור ממס עבור 3,808 ₪ הנותרים.
על החלק שאינו פטור ממס, ישלם המשכיר מס לפי מדרגות המס שלא מיגיעה אישית שצוינו בטבלה לעיל.
השכרת דירה למגורים במסלול מיסוי מלא
האופציה השניה למיסוי מהשכרת דירות הינה מסלול מס מלא.
במסלול זה, כל שכר הדירה ימוסה לפי מדרגת המס שלא מיגיעה אישית אשר פורט בטבלה.
היתרון במסלול זה הוא שבעל הדירה יכול להשתמש בהוצאות הקשורות לדירה לניכוי משכר הדירה (כגון: עלויות תחזוקה, שיפוץ, פחת,), כך שישלם מס רק עבור ההפרש בין שכר הדירה להוצאות הנלוות.
ישנן מספר סיבות אפשריות לבחירה במסלול זה:
– קיזוז ההוצאות הינו משמעותי והופך את המיסוי לכדאי יותר מאשר מסלול מס מופחת בשיעור 10% (יפורט בהמשך).
– המשכיר הינו מעל גיל 60 ונהנה ממדרגות מס נמוכות שלא מיגיעה אישית, לצד קיזוז ההוצאות.
– בכל שנת מס ניתן לבחור מסלול מיסוי אחר.
מסלול מס מופחת בשיעור 10%
האופציה השלישית הינה מס בשיעור קבוע של 10% על כל שכר הדירה.
כשבוחרים באופציה זו, המשכיר אינו חשוף למדרגת המס שלא מיגיעה אישית כמו שצוין בטבלה, וזה לא משנה אם הוא מעל גיל 60 או לא. המס אותו ישלם עבור דמי השכירות יהיה קבוע.
לדוגמה, אדם בן 45 שמשכיר את דירתו ב-7500 ₪ בחודש, ישלם מס בשיעור 31% על 3,692 ₪ (כמו שחישבנו מקודם) במידה ויבחר במסלול פטור חלקי, ואם יבחר במסלול מס מופחת אז הוא ישלם מס בשיעור 10% על כל ה-7,500 ₪, שעדיין יצא נמוך יותר (750 ₪ לעומת 1,144 ₪).
בנוסף, החל מיום 1/1/2023, כאשר בוחרים במסלול זה, במידה ובעל הנכס שוכר דירה בעצמו, הוא יכול לקזז את שכר הדירה שמשלם (עד 90,000 ₪ בשנה) כנגד הכנסות משכר דירה, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.
איך בוחרים את המסלול המתאים בשנת 2024?
בחירה במסלול או שילוב של מספר מסלולים במיסוי שכר דירה יכולה להיות מבלבלת, ומדובר בהחלטה משמעותית שיכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה.
לפני קבלת ההחלטה יש לבחון את כל אחת מהקומבינציות האפשריות ולראות מה גובה המס שתשלמו בכל אחת מהן, ולהתייעץ עם בעל מקצוע במידה ואינכם בקיאים בנושא.
חשוב לדעת! לאנשים המשכירים יותר מדירה אחת ישנה אפשרות לשלב בין מספר מסלולים, ולהקצות כל דירה למסלול שונה.
להלן מספר נקודות חשובות בהקשר של שילוב מסלולים:
1. גם אם רק אחת מהדירות תוקצה למסלול הפטור ממס, גובה הפטור יושפע מסך השכירויות הכולל של כל הדירות.
לדוגמה, במידה ולמשכיר ישנן 2 דירות, אחת שהוא משכיר ב-4,000 ₪ ואת השניה ב-3,500 ₪, אז כמו שחישבנו מקודם, המשכיר זכאי לפטור עבור 3,808 ₪ ועליו לשלם מס עבור שאר הסכום.
המשכיר יכול להקצות את הדירה שהוא משכיר ב-4,000 ₪ למסלול הפטור, ולשלם מס רק עבור 4,000 פחות 3,808 (192 ₪), אך העובדה שלא יקצה את הדירה שניה למסלול הפטור אינה מונעת משכר הדירה השניה להקטין את תקרת הפטור.
2. במידה ונבחר מסלול פטור חלקי לדירה, החלק החייב במס ימוסה במס מלא
בדוגמה הקודמת, על הדירה עם השכירות בגובה 4,000 ₪ ישלם המשכיר מס בעבור 192 ₪.
סכום זה ימוסה לפי מדרגות המס שלא מיגיעה אישית, ולא לפי מסלול שיעור מס מופחת.
מה שהמשכיר כן יכול לעשות, הוא להקצות את הדירה השניה (עם השכירות בגובה 3,500 ₪) למסלול המס המופחת, ולשלם 10% על כל הסכום (350 ₪).
במקרים רבים זה יהיה יותר משתלם מאשר לבחור במסלול מס מלא עבור הדירה שניה.
3. מקרים בהם מיסוי מלא משתלם יותר מאשר מיסוי בשיעור מס מופחת
למרות שבחירה במס בשיעור 10% לעומת בחירה במיסוי לפי מדרגות המס נראית מובנת מאליה, לעיתים דווקא כן משתלם לבחור במיסוי מס מלא.
הדבר בא לידי ביטוי בעיקר כאשר בעל הנכסים הינו מעל גיל 60, ולכן מדרגות המס שלו מתחילות מ-10%, ובמקביל ישנן הוצאות הקשורות לדירה שניתן לקזז וכך לשלם מס בעבור חלק קטן יותר.
חשוב לציין שבמקרה של קיזוז הוצאות יתכן שיהיו על כך השלכות עתידיות (בהנחה והדירה לא תהיה פטורה מתשלום מס שבח) בעת מכירת הנכס, בכך שמס השבח על הדירה יהיה גבוה יותר, לכן חשוב ומומלץ להבין את ההשלכות של כל בחירה.
מחשבון מס על שכר דירה
לנוחיותכם, הקמנו מחשבון מס על שכר דירה שבאמצעותו תוכלו לבחון את כל אחד משלושת המסלולים האפשריים ולבצע חישוב מס מדמי שכירות לדירה בבעלותכם.
